鑫苑服务年报延迟，后院起火之际，还能否成功自救？

近日，物管企业鑫苑服务因迟发2020年年报以及停牌两个月备受市场关注。

按照官方的说法，由于持续进行的独立审查，该公司估计2020年全年业绩不太可能在2021年7月之前完成或刊发，同时公司股票继续停牌。

目前鑫苑服务是A股及港股中唯一一家没有披露年报的物企。

鑫苑服务何以沦落至今日如此尴尬境地?其背后原因何在?是营收和净利润等数据表现不好?有网友对此发出疑问：“公司发生什么事，暴雷的前奏吗?”

延发年报一事把鑫苑服务推上风口浪尖，但整理该公司的发展历程后发现，其困境早已有迹可循。

鑫苑服务严重依赖母公司输血

资料显示，鑫苑服务成立于2018年12月，是一家物业服务商，致力于提供物业管理服务，是美国上市公司鑫苑(中国)置业的全资子公司，具有国家一级物业管理企业资质。在2020年中国物业服务企业品牌价值百强榜单中，鑫苑服务位列第44位。

鑫苑服务于2019年10月11日在港交所上市，首日高开34.62%，盘中一度涨超100%。

随后鑫苑服务的股价一路下行，截至2019年底，跌幅逾33%。2020年，在股价达到最高点4.86港元后，再次遭遇“滑铁卢”，一路阴跌至今年三月底停牌。

截至3月31日，鑫苑服务股价报于2.12港元，跌破上市发行价，总市值仅为12亿港元。

股价的涨跌在一定程度上反映着该公司的基本面情况。

2019年年报显示，上市不到半年的鑫苑服务就出现了净利润增长放缓的情况，当年其收益为5.34亿元人民币(下同)，同比增加35.88%，但其净利润为8192.5万元，同比仅增加7.67%，两者显然不成正相关。

除了净利润放缓之外，依赖母公司“输血”是分拆上市的物企存在的通病。在这一点上，鑫苑服务同样不例外。

2019年报显示，在鑫苑服务的全年收益中，来自母公司鑫苑地产集团的收入为4.39亿元，占比高达82.2%。

截至2020年6月30日，这一情况并未得到改善，中期报告显示，2020年上半年，鑫苑服务营业收入约为2.61亿元，同比增加增加10.5%，其中物业管理服务收入为1.69亿元。鑫苑服务同期来自母公司集团的物业管理服务收入为1.34亿元，占比仍达到79.2%，来自独立第三方的收入占比仅20.8%。

同时，极客网还发现，母公司鑫苑置业提供给鑫苑服务的项目毛利率大幅高于第三方。

2016-2018年期间，鑫苑服务向鑫苑置业集团提供的物业管理服务毛利率分别为15.1%、21.0%及22.4%的毛利率，而同期向第三方开发商提供的物业管理服务毛利率分别仅约为3.1%、17.3%、11.7%。

图表来源：鑫苑服务招股书

母企受困，鑫苑服务隐患浮出水面

既然提到鑫苑服务的收入大多来自母公司鑫苑置业，如今鑫苑服务受困，深度捆绑下，母企必然一损俱损。

截至目前，鑫苑置业的年报也尚未发布，鑫苑系的财务究竟出了什么问题?

鑫苑置业起家于河南郑州，于2007年登陆纽交所，据其历年的财报披露，该集团的规模发展不尽人意，近年来销售额始终在200亿元(人民币，下同)左右徘徊。

2014-2019年，鑫苑置业的销售额分别有82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿和221.9亿元。2020年上半年，该集团合同销售额约11.8亿美元，核算成人民币仅82.04亿元，完成不到2020年度销售目标(200亿-220亿元)的一半。而同为河南起家的建业集团(00832.HK)的销售规模在2020年末已经达到1026亿，跻身千亿阵营。

销售额低的原因排除行业不景气，最主要的是其质量出现问题，以鑫苑在郑州开发的楼盘鑫苑国际新城为例，不仅存在延期交房的问题，且在已交付的两期楼盘中事故不断，漏水、绿化减配和工程等问题层出不穷，甚至还因为业主讨要说法，被“无关人员”拳脚相向。基于此，市场最终用脚投票。但鑫苑置业不以为然，依旧大规模拿地、不断遭遇维权，至此负债水平水涨船高。

数据显示，鑫苑置业的负债总额已经从2016年的33.2亿美元增至2019年的66.3亿美元。2020年上半年，该公司负债总额为64.32亿美元，短期负债达到12.35亿美元，但公司同期货币资金仅有8.21亿美元。

母企受财务之困，与之财务关联度极高的鑫苑服务难以独善其身。

鑫苑服务与母企鑫苑置业的捆绑关系不仅在体现在财报上，鑫苑服务曾发公告称与母公司之间还有很多关联交易。或许这也是其停牌的原因，众多的关联交易意味着审计工作需要更长的时间、费用也更高。

比如去年下半年，鑫苑服务以保证金约2.07亿元购入了母公司所开发项目的车位，鑫苑服务也以此成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。

另外，在2019年，鑫苑服务涉及到一笔支付给鑫苑置业的约8910万人民币预付款项，该预付关联方款项主要是指根据日期为2018年6月11日的买卖合同，提前支付给鑫苑地产集团另一家子公司用于购买住宅单位作投资的款项。

媒体曾对此发文，质疑鑫苑服务可能沦为鑫苑置业的专用输血袋，原因就在于各种剪不断理还乱的关联方交易。

该些交易是否帮助母公司减轻负担尚未可知，但随着鑫苑服务业绩增长放缓且自身外拓能力不足，鑫苑服务发展因此受到影响是一定的。

鑫苑系的自救运动

为了鑫苑服务的更好经营，也为了其自身走出债务困局，母公司鑫苑置业曾积极尝试“借新偿旧”，如去年9月，鑫苑置业完成发行一笔总额3亿美元、期限3年的优先票据，票息达14.5%。

但随着三条红线的出台，房企开始积极降负债、压缩融资利率，高息发债使得鑫苑置业融资难度加大，融资成本增加，借新偿旧之路举步维艰。

回到鑫苑服务自身，渡过债务困局的方式是坚定“现金为王”的理念。

2020年中期报告显示，鑫苑服务投资活动现金流为负5.4亿元，主要为购买银行定期存款投资5.38亿元以获得保本收益。

稳定投资的同时，该公司也在加紧筹资，去年7月，鑫苑服务配股筹资约1.06亿元，2021年2月再次配售，募资3716万元。

截至2020年6月末，从鑫苑服务现金流量表中可以看到，该公司现金及现金等价物为1.75亿元。加上上述两次配售，资金池扩增到3.18亿元，相当富裕。

现金流充裕的基础上，鑫苑服务同时增拓资产。值得一提的是，近些年来，物管行业大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的趋势愈发明显，在去年物管公司收并购频频发生的大环境下，鑫苑服务没有盲目扩张，而是有选择地完成一次增资和一次收购动作，包括以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%，1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

关于未来收购动作，鑫苑服务管理层在2020年中期业绩会上表示：“鉴于公司去年刚完成上市，在重大收并购方面的工作仍在接洽中，业务成果会在2020年以后年度体现出来;同时，将会在国企改制、城市更新改造、三供一业改革中寻找机会。”

这些举措能否帮助鑫苑服务以及背后的鑫苑系度过难关?外界暂不得而知。

值得注意的是，鑫苑系自救运动尚未显现成效，高管却频现离职。2021年4月13日，王鹏辞任鑫苑服务独立非执行董事，并不再担任公司审核委员会成员。5月20日，许倚滨辞任鑫苑服务联席公司秘书职务。

后记

近些年来，物管行业大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的趋势愈发明显，在如此危机存亡之秋，鑫苑服务自身非但无法趁势发展壮大，反倒内外交困，甚至连财报都延迟寄发。目前公司继续延续停牌，若在2022年9月30日之前仍不能复牌，则鑫苑服务将因此面临退市。

鑫苑服务之前的快速发展得益于母企鑫苑置业的强力支持，反过来也成了鑫苑服务发展的桎梏，自身外拓能力不足，对母公司的依赖仍相当强。

未来，鑫苑服务以及背后的鑫苑系能否走出困境，还有待时间证明。

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