港股IPO|中国文旅集团三次递表港主板，负债陡降或为达标“三道红线”？

4月26日，极客网了解到，中国文旅集团再次向港交所递交主板招股书，国泰君安国际为其独家保荐人。该公司此前于2020年4月和10月先后两次递表，均已失效。

招股书显示，中国文旅集团为一家文化旅游物业开发商，主要在广东省江门从事规划及发展文化旅游胜地内的度假物业。

根据仲量联行行业报告，于2020年按住宅物业(包括度假物业)的合约销售总额计，中国文旅集团于广东省江门市的公司中排名第五。

截至2021年1月31日，中国文旅集团在恩平市及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目， 包括10个已竣工、3个发展中、5个持作未来发展项目。中国文旅集团的土地储备总建筑面积约为140万平方米。

除了物业开发，中国文旅集团还从事一系列文化旅游业务。该公司的收入主要包括：销售度假物业、文化旅游业务(文化旅游胜地相关服务及其他)。

招股书还显示，中国文旅集团业绩增长稳定。

2018年-2020年，中国文旅集团的收入分别为人民币(下同)3.35亿、7.36亿和9.68亿元，相应的净利润分别为人民币7260.5万、1.042亿元和1.533亿元。

值得注意的是，极客网发现，中国文旅集团资产负债比率急降。

截至2018年-2020年的12月31日，该公司的资产负债比率分别为632%、272.2%和37.9%。

值得注意的是，截至2020年5月31日，中国文旅集团的资产负债比率高达299.4%，也就是说在半年时间内，该公司资产负债比率下降了超260个百分点。

中国文旅集团解释称，2019年末资产负债比率下降主要是由于年度溢利及全面收入总额有所增加以及部分应付股东款项资本化作对集团出资，导致股本增加所致。

而2020年末资产负债比率下降至37.9%主要是因为偿还银行及其他借款。去年中国文旅集团需偿还的借款总额已经从2019年的5.78亿元下降至1.38亿元。

不过，截至2021年2月28日，中国文旅集团需偿还的借款总额又上升至4.15亿元，有息负债出现大幅反弹。

有市场分析认为，中国文旅集团狂降负债或意在使公司2020年度达标“三道红线”。

招股书披露，截止2020年12月31日，中国文旅集团剔除预收款后的资产负债率为33.5%，净负债率-85.9%，现金短债比为27.1。该公司“三道红线”全达标，为绿档企业。

招股书还显示，中国奥园(03883.HK)为中国文旅集团最大单一股东，持股28%。而中国文旅的前身恩平金辉煌的创始股东(包括谭嘉伟、陈凯君、许清彬、蔡宏江等)持股合计共约40%。

中国奥园主要于中国从事物业发展及物业投资。除了入股中国文旅集团，中国奥园也在业务上为该公司“输血”。

据招股书显示，2018-2020年，中国文旅集团来自五大客户的总收益分别约为3750万元、6440万元及2970万元，分别占总收益的约11.2%、8.8%及3.1%。其中，来自中国奥园的年度收入占比为4.5%、5.6%以及0.5%。2018和2019年，中国文旅最大的客户均为中国奥园。

中国文旅集团表示，募集的资金将用作：(1)发展度假物业发展项目的建筑成本;(2)改善及升级泉林黄金小镇的设施、家私及装置;(3)安徽省歙县一块土地的开发及建设;(4)一般营运资金。

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