分拆中原建业赴港上市，能否帮助建业地产摆脱“黄档”？

今年以来，极客网注意到，港股市场再现房企分拆旗下业务上市!

据克而瑞数据显示，截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下业务公司递交招股说明书，而含这8家公司在内的已在港交所递交过招股书仍未上市的房企旗下公司共计12家。

近日港股公司建业地产(00832.HK)公告称，该公司目前拟以分派以及全球发售方式进行建议分拆，当中将包括香港公开发售及国际发售。

这意味着，去年11月递表的中原建业终于取得新突破，有望成为建业集团旗下第四个在港上市平台。

据了解，建业地产曾于2020年11月10日发布公告，内容有关建议分拆其子公司中原建业，并以介绍方式将中原建业股份于港交所主板上市，以实物形式向公司股东分派公司所拥有的中原建业全部已发行股本的方式进行。

同日，中原建业亦向港交所递交了上市申请书，由工银国际及建银国际担任联席保荐人。

据了解，建业地产是一家华中地区房产开发商。于2015年11月，建业地产获得首份房地产代建合约;2016年3月，透过中原建业开始订立房地产代建合约，并逐渐将房地产代建业务发展为一项独立于建业地产集团其他业务的独立业务。

资料显示，中原建业作为房地产代建服务商，代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

在财务方面，2017-2019年以及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现收益3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元及4.81亿元，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。中原建业实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元及3.02亿元，净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，呈现逐渐递增趋势。而同期绿城管理的净利率分别仅为25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

由于代建业务采用轻资产模式，因此相比于重资产的地产业务，其利润空间比较大。

业务能力上，中原建业的在管项目由2017年1月的33个增加至2020年6月的182个;在管总建筑由2017年1月的630万平方米增加至2020年6月的2400万平方米。

此外，中原建业为建业地产的销售也贡献了很大一份力，2019年，建业地产轻资产板块贡献约293.5亿元的销售额，占建业地产约1011.5亿元的总销售额的约29%;2020年前10个月，轻资产代建业务亦贡献约253.99亿元的销售金额，占建业地产总销售额773.9亿元的约33%。

由此看出，建业地产对旗下中原建业运营的轻资产板块极具信心，也构成了建业地产分拆中原建业的原因之一。

据悉，分拆完成后，建业地产也不再保留中原建业的任何股本权益。

有关分拆的其他原因，建业地产表示，分拆完成后：(1)明确了业务重心，建业地产和中原建业将分别专注于重资产项目开发和轻资产项目运营;(2)公司运行更加透明，意味着两家公司均需要编制独立的财务报表，进行独立的信披;(3)进入资本市场的机会更多及增加财务灵活性。

值得一提的是，中原建业现金余额充裕，此次分拆上市不募资。

从财务数据来看，年报显示，建业地产2020年营业收入为433.04亿元，较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元，较2019年下跌约10.6%。据悉，建业地产最近3年来，首次出现增收不增利的情况。

对此，建业地产解释，是由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。

在房企“三道红线”方面，在极客网统计的74家已经披露年报数据的内房股中，踩线“黄档”的房企高达28家。共25家剔除预收后的负债率未达标，其中建业地产最高，为85.5%。据财报，2020年建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，净负债率56.8%，非受限现金短债比为1.48。由于剔预资产负债率指标一项超阈值，仍保持“黄档”行列。数据显示，建业地产近几年负债总额一路走高，2015年为324.4亿元，而到了2020年攀升至1493.19亿元。

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