雅居乐实现多元化业务发展模式，拟分拆上市打开融资渠道

4月9日，极客网了解到，港股公司雅居乐集团(03383.HK)发布2020年年报。

2020年，雅居乐营业收入约802.45亿元(人民币，下同)，同比增长33.2%;实现毛利约241.02亿元，同比增长31.3%;集团核心净利润及公司股东应占核心净利润分别为111.20亿元及83.46亿元，较去年上升31.2%及23.3%;公司股东应占利润为94.75亿元，较去年上升26.1%。每股盈利2.44元，建议末期每股派息60.0港仙。

具体来看，其中，物业发展的确认销售收入为695.47亿元，较去年上升28.4%。物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为86.7%及13.3%，其中多元化业务收入的占比较去年上升3.2个百分点，反映集团「以地产为主，多元业务协同发展」的营运模式续见成效。年内，物业管理及环保收入分别较去年上升119.5%及51.6%，持续为集团提供稳健的收入。

与营收同增长的是雅居乐的销售业绩。年内，该公司的合约销售额1381.9亿元，同比增长17.1%;合约面积累计达8210万平方米，同比上升6.5%;此外，累积预售建筑面积为1025.0万平方米，较去年增加15.0%，预售均价为每平方米1.35万元。年内，预售目标完成率达115.2%。

实际上，销售增长的背后是集团积极拿地的助力，该集团继续采取积极审慎的购地策略，因应市场状况扩充土地储备。于2020年底，集团于84个城市，拥有预计总建筑面积达5301万平方米的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，对应楼面平均地价为每平方米3627元，土地成本价格具一定竞争力。

与此同时，该集团继续引入多元化购地方式，深耕大湾区及长三角，进一步巩固业务布局，策略性地透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，增添40个优质新项目，新项目的预计总建筑面积达836.1万平方米，新项目的总土地金额为357.01亿元，对应楼面地价为每平方米4270元。

另外，极客网了解到，雅居乐试图通过分散投资来增加利润的增长点，由此，该集团明确建议分拆雅城的股份在联交所主板独立上市。待建议分拆及上市完成后，雅居乐将拥有雅城不少于50%权益，而雅城将仍然为公司的附属公司。可以预见的是，雅城上市成功后，将为母公司雅居乐打开新的融资渠道缓解债务压力。

值得注意的是，千亿房企的偿债能力目前似乎成了投资者最关注的方面。地产分析师严跃进表示，进入千亿后，房企规模增速放缓已成为一个共性话题，一方面是因为业绩规模基数在变大，增速提升存在客观压力;另一方面则是大多房企依靠资金杠杆进入千亿，面临高负债压力，在战略选择上不得不谨慎。

“三道红线”方面，贝壳研究院高级分析师潘浩称，依照“三道红线”融资新规，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为72%，较上年同期下降约4个百分点但仍超出阈值;净负债率为73%，较上年同期下降24个百分点;非受限现金短债比为1.09，较上年同期改善提升约0.3至达标。由此，雅居乐2020年“三道红线”一线超出阈值，“由橙变黄”。

负债方面，于2020年12月31日，集团总借款为978.13亿元。银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券分别为701.39亿元、148.31亿元及128.43亿元。

于2020年12月31日，集团总现金及银行存款508.65亿元。其中，现金及现金等值项目为419.26亿元及有限制现金为89.39亿元。

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