IPO在即，WeWork商业模式依旧看不清

WeWork即将进行首次公开募股的消息引发了激烈讨论，因为在它最近公布的IPO文件中，无论是公司愿景，还是公司领导层提出的治理规范，都显得非常大胆冒险。并且，我们都知道，尽管该公司在不断地筹集大量资金，它同时也处于一个持续的巨额亏损阶段。

想象一下，假如我们回到2006年，你带着一个大胆的新商业计划去找投资者，告诉他你打算开发计算机硬件。而当时的IBM一年前就已经将其PC业务出售给联想，并且服务器商品化也已经在发展中，特别是戴尔等公司的x86解决方案已经出现，取代了传统的专用架构供应商。是不是听起来你的创业计划并不是很有希望。

然而2006年是亚马逊推出了亚马逊网络服务，亚马逊网络服务是一个计算机硬件业务，利用硬件商品化开展业务，营业利润率约为30％。事实证明，让一家公司管理其他人的商品硬件有几个重要的优势：

在以上这三种情况下，其最大的基本变化，就是把服务器从基本的固定资本投资转变为灵活可变的成本。这样的好处不仅仅是节约了成本，而且是为公司增加了灵活性和可选性。至少，也就是说，从今天开始，在拥有大量始终可用的服务器情况下，AWS提供的产品早已不仅仅是基本的计算和存储功能，还产生了更多的可能性。

从广义上讲，AWS就是WeWork的牛市案例。仔细思考一下 “固定成本”这四个字，应该没有什么比房地产更固定了，但WeWork的产品却将房地产转变为各种公司的可变动成本，从获益上来看，和公共的云资源平台服务是一样的：

请注意，就像公共云服务产品一样，价格不一定是WeWork未来发展空间的主要驱动因素。不过，毫无疑问，AWS为AWS的底层基础设施支付的费用远低于其客户自己支付的费用。它在全球范围内有海量的客户，他们都可以分摊数据中心的成本；另外，AWS可以与硬件供应商有更多的议价空间。

那么同样的，WeWork在某种程度上也是可以获得类似的收益。在一个办公场所内，公共空间因为是由所有的WeWork成员共享的，它就可以建造得比任何一个成员单独建造的都要大很多。同样，WeWork在世界各地的网络也为所有成员提供了选择。

WeWork还在如何有效利用办公空间方面进行了研究，这不仅仅是把更多人挤进更小的空间中而已，每年开放三位数的办公楼位置意味着该公司在学习和重复使用办公空间的能力上，比别人都要强。

然后还有一个问题是，WeWork是否能跳脱大规模的房地产游戏，而是像AWS实现无服务器那样，实现在办公空间领域的“无服务器”化，这就需要它们能为每个人提供所有房地产需求。

鉴于WeWork想要实现的愿景，它的巨额亏损至少在理论上是合理的。为了向其他公司提供可变动成本的服务，它就得吸收所有的固定成本，这就意味着大量的前期投资。正如亚马逊需要首先建立数据中心，并购买服务器，才能推出它们的存储和计算服务。WeWork需要在推出自己的服务前，先建立好有桌子和会议室的办公空间，所以，换句话说，如果WeWork 没有亏损的情况出现，这才是奇怪呢，特别是考虑到它目前的扩张速度：

把这两个图表放在一起，就可以发现：超过300个办公地点，也就是超过一半的地点都是亏损的。这也有助于解释为什么WeWork的成本几乎是其收入的两倍；如果公司停止营业，那么预计成本和收入之间的差距将会迅速缩小。

从图表1中，可以看到，截至2019年6月1日， 111个城市中，估计会有大约1.49亿潜在会员。有大量的公司和其成员都是潜在的客户。

WeWork还将在现有城市积极扩张，并在多达169个城市推出服务产品。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据，WeWork将他们的市场定位在280个目标城市，估计潜在成员人口总数约为2.55亿人。

截至2019年6月30日，根据每个WeWork会员的平均收入，如果以现有的111个城市的1.49亿人潜在客户人数来计算的话，WeWork估计它们的市场价值高达9450亿美元。而如果是在全球280个目标城市，以约2.55亿人的潜在客户成员数来计算的话，WeWork估计潜在市场价值高达1.6万亿美元。

你发现了吗？WeWork声称全球几乎所有的办公桌都将成为他们的潜在市场，WeWork不仅仅是一家房地产公司。他们还声称：

我们的会员服务旨在满足不同会员的空间需求，我们有标准的、已经成型的、可按需提供的会员服务。我们还提供Powered by We，这是一种可根据需求配置的优质解决方案。我们利用我们的分析，设计和交付能力来美化和优化现有的工作场所，同时还通过我们的社区产品为客户提供更高的效率和选择。我们部署的技术包括软件和硬件解决方案，可为员工提供更好的洞察力和更易于使用的工作场所体验。

WeWork当前的这种雄心壮志，再次让我们想起AWS。在2013年，亚马逊的管理层首次表示，AWS最终可能成为公司最大的业务；然而那时AWS仅在亚马逊收入中仅占4％（但占利润的33％）。然而到了2018年，AWS增长了1000％以上，占亚马逊收入的11％（占利润的59％），即使AWS面临微软Azure增长速度更快的竞争对手，其份额也有望增长，很大程度上是因为现有企业正在转向云办公，而不仅仅是创业公司才需要这项业务。

与此同时，WeWork利用其对潜在市场的广泛定义，声称它已经实现了全球总机会的0.2％，以及其十大城市中0.6％的份额。人们普遍会怀疑现有企业是否会有这种需求，很难会把自己的办公场所转移到WeWork上来，这部分市场机会估计不大；而另一方面，大型企业现在占WeWork收入的40％（并且还在上升）。更重要的是，WeWork目前没有什么强大的竞争对手。

市场内是否有竞争对象和十分重要。显而易见，它的竞争对手是一家名为IWG的公司，该公司在2018年底建立了3306个办公点和445000个工作站。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork仅有528个办公点和604000工作站。注意两者的截至日期不同，但这里只是说明这两家公司非常不同。WeWork在2018年底只有466000个工作站; 一年前，当华尔街日报指出WeWork当时的估值是IWG的5倍（现在是13倍）时，WeWork也只有15万个站点，而IWG有414000个站点。

换句话说，WeWork比IWG更集中（即拥有更多工作站的位置更少），并且指数增长更快; 不出所料，IWG是处于赚钱状态的（去年为1.54亿英镑），但它也受到了盈利要求的限制。这两个公司非常不同，从长远来看IWG并不理想。

资本问题可能是WeWork面临的最大问题：从公司成立以来，很多人都想知道在经济衰退的情况下情况会如何。在经济增长时，以低利率签订长租约并以较高利率租用办公空间尚且可以；但当经济萎缩，而这些长期租约无处可去时会发生什么？

很多人对WeWork持怀疑态度的最大原因就是出于这方面的考虑，该公司也进行了回应：

首先，WeWork认为，在经济低迷时期，增加灵活性和降低成本，相对于传统办公空间，实际上可能会吸引新客户。

其次，WeWork声称其不断增长的企业客户群已将租赁承诺增加了近一倍，达到15个月之久，承诺收入累积达40亿美元; 虽然这仍然远远低于WeWork的15年租约，但也许足以让公司在经济衰退时稳定下来。

第三，WeWork指出，经济衰退期，如果公司拥有足够的资本，实际上将允许它加速其扩建，因为租赁和建筑成本反而下降了。

坦率地说，WeWork有很多值得关注的地方。470亿美元的估值似乎过高了，特别是考虑到公司今年的毛利润仅为4.4亿美元（即不包括所有扩建和企业成本），而且考虑到巨大的经济衰退风险。与此同时，这是业务可以为各种规模的公司提供真正的利益，随着工作性质的变化，对于未来更多的办公室工作和更具特色的远程工作，这些好处只会变得越来越多。而且，关键的是，没有真正的竞争。

一般来说，科技公司的管理都不是特别良好，而WeWork的公司治理更是十分糟糕，例如：

今年早些时候，公司重组时，WeWork向自己的首席执行官 Adam Neumann 支付了 590万美元的“We”商标费用。

WeWork聘请了Neumann的几个亲戚，Neumann的妻子将成为一个委员会的三名成员之一，如果他在未来十年内死去或永久残疾，他将负责取代Neumann。

事实上，我认为WeWork牛市情况和熊市情况其实很多共同点：两者都是无限有效资本的合理结果。牛市情况下，WeWork抓住了该资本提供的机会，使其成为世界各地公司的首选办公室，有效地为传统房东提供中介和商品化服务。它完全是大胆的，因此没有竞争。与此同时，熊市情况是无论是在企业风险承担还是个人寻租方面，无限制的资本导致完全缺乏问责制和滥用职权。

那么，或许真正的问题是，是什么形成了资本过剩，这一方面有利于WeWork的业务发展，另一方面又损害了WeWork的公司治理？仅仅是当前的经济周期，这意味着经济衰退不仅会给WeWork带来财务压力，还会对其现金流产生影响？或者全球经济发生了根本性转变，因为技术的影响越来越大，其资本密集型商业模式会甩掉大量现金，推动越来越多的全球产出？

简而言之，有一种情况是，WeWork既是当前软件为王世界的一个症状，也是这种情况的推动者和驱动因素，这意味着即使经济衰退，公司仍然可以获得它所需的资本。投资者只需接受这样一个事实：除了高涨的估值以及对经济衰退中持续时间不匹配之外，他们对如何使用这些资本它没有产生任何影响，反而这是一个非常好的理由退出市场。

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