万科来到城中村 富士康员工慌了！

（原标题：万科来到城中村 富士康员工慌了）

万科没有预料到，在与深圳市政府成功合作了三个城中村改造项目后，“万村计划”第四站——清湖新村，项目还未启动便遭遇了巨大的舆论风暴。

清湖新村位于深圳富士康龙华园区北门，聚居于此的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨。而这，恰是万科庞大的城中村计划此前宣布的重要原则之一。

在富士康，一名基层员工的综合月收入大约3000-4000元。按照清湖新村当前一个单间600-800元/月的租金标准，叠加水电等费用，居住花费共需约1000元/月，占据月工资的三分之一。

尽管万科随后回应称，改造前后租金价格处于同等区间，但这远未能抚平担忧，对这些精打细算的租客而言，哪怕是100元的涨幅，也是生活不可承受之重。

万科来了

6月13日，入夜的深圳，细雨绵绵。

清湖新村7巷4栋铁门旁，老叶（化名）和老婆正在退房，他们脚边的红色脸盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

两个星期前，老叶收到房东通知，万科收下了这栋城中村楼房准备改造，限期一个月内搬走。老叶租住的单间，面积10多平方米，房租从两年前的450元/月一路上涨到今年的750元/月。

在深圳这座移民城市，城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年底，规委统计显示，深圳现存城中村数量1044个，覆盖超1000万人口。

2017年8月以来，深圳市发布多份文件，强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合治理，消除各类安全隐患。

在这样的契机下，万科于去年底启动了“万村计划”，通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业，改造成“泊寓”品牌的长租公寓，并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租工作的有37个。

5月，深圳万村进驻清湖新村，目前已在村内签约了10栋房屋。

万科的改造逻辑有两个：一是提升安全等级，将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境；二是提高房屋和空间的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。其内部曾多次释放出“万村计划”是响应政府号召的表达，像国内绝大多数长租公寓项目一样，并没有明确的盈利模型。

但在清湖新村，对租金更加敏感的租客们认为，自己的生活空间不需要改造，有监控、防盗门、灭火器、消防栓，除了电线稍有点老化，其他安全并不成问题。而且，改造之后也不可能改变楼间距，一样是“握手楼”，不见阳光。

租金

租金是最大的矛盾点。

老叶说，自己不需要居住品质大幅提升，考虑的第一因素还是租金便宜。在绵绵雨幕中抱起脸盆准备撤退，但他也不知道该往哪里搬。

清湖新村改造消息一经扩散，周边相似房源的租金也伺机而动，老叶找房过程中，很多房东抓住这点表达了涨租的意向。

这让万科很无奈，“万科不来，他们就不涨租了吗？”一位接近万科公寓管理层的人士说，万科从来没说要涨租。

深圳万村也在第一时间回应，改造前后的租金价格处于同等区间。

但租客的担忧显然更符合经济逻辑：一方面，租金会伴随着居住环境的改善和配套的成熟水涨船高；另一方面，收楼和改造意味着投入成本，它们终将传导至终端租客身上。

经济观察报了解到，在清湖新村，万科收楼的租金标准是，楼梯房42元/平方米/月，电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%，租赁合约期为12年。万科介入前，清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例，收房成本约为630元。据财新网报道，万村发展有限公司总经理蔡学金称，深圳万村在村民房的改造成本（达到拎包入住标准）为2600-3000元/平方米。以此统计，改造总成本为3.9万-4.5万元，按照长租公寓行业惯例，一般在前五年分摊完改造成本，即平均每个月的改造成本约650-750元。不计运营成本，一套15平方米单间每个月总成本最少1280元。

在万科之前，金地已经“进村”，金地草莓社区清湖店，目前在租28-42平方米户型，价格介于1880-2980元/月。

这在一定程度上挑战了富士康员工们的认知上限，记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可接受的月租金在500-800元。在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。

万科方面回复经济观察报，我们原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间，万科在面积上做调整，以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。

去年10月，万科泊寓相关负责人曾表示，万科现有的城中村物业管理基本上是投入大于收入，有的还依赖政府补贴。

老叶对这样的说法并不领情，笃定地认为，万科的改造会刺激周边城中村房东的涨租预期，直接导致他们收入缩水，如果再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。

接近万科公寓管理层的人士一再表示，“万村计划”并非垄断行为。在清湖新村的改造中，万科甚至连10%都覆盖不了，更不要说目前尚没有一栋楼进入实质性清空状态了。

事实上，富士康周边城中村涨租是一直存在的现象，甚至只要一传出富士康涨薪风声，城中村房东、二房东都会借机涨租。

低收入之困

清湖新村已经是万科改造的第四个城中村项目，更早之前，万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造工作。

距离清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是万科深圳玉田村改造项目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白领接受，其首批推出的44套出租房，全部满租。

上述接近万科公寓管理层人士分析，万科目前已经做成的几个城中村改造项目没有出现这么大的质疑声，因为项目的目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。

但清湖新村的情况明显不同。该人士说，理解低收入员工的不愿接受，我们的客群可能定位在收入水平相对更高一点的员工。

不过，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程师级别员工，也在高昂的生活成本之下压力倍增。已过而立之年的李生，在富士康工作超过6年，每月到手工资5000多元。房租加上水电费800元/月。一旦租金上涨，寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得压缩。他说，如果房租一路推高，他只能选择离开深圳。

城中村改造

为了逐步实现城市功能优化、产业结构升级，对土地资源极为稀缺的深圳来说，城市更新被视为城市发展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。

在中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题，是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。

如果从整个城市的发展格局来看，深圳产业结构的优化促使人口结构也发生重构，过往的人口红利逐渐步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下，必须做出升级，提升自己的技术能力增加收入，否则只能被迫外迁。”宋丁认为。

在另一个层面上，人口格局的调整，或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年，华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时候，中兴通讯将生产基地迁往河源，比亚迪也在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。

富士康科技集团创始人兼总裁郭台铭近期表示，深圳就是未来的硅谷，而富士康龙华园区是未来硅谷的核心，但他同时说，富士康要把深圳园区改造成一个研发平台园区，包含工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。

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