拿地、回款突然放缓节奏 招商蛇口扩张不再激进？

（原标题：拿地、回款突然放缓节奏 招商蛇口扩张不再激进？）

今年3月26日，招商蛇口（001979.SZ）发布了2017年年报，营收754亿元，同比增长18%，净利润150亿元，同比增长38%。2017年销售额也首次进入千亿俱乐部，达1127亿元，招商蛇口也把2018年的签约销售额目标定到了1500亿元。

看起来是份不错的成绩单，但与同体量的同行相比，却也存在着一些隐忧。那么，招商蛇口在过去一年内是如何做到销售额破千亿元的？具体经营表现如何？存在哪些优势和问题？《投资者报》记者近日致电招商蛇口媒体相关负责人方姓工作人员，但电话无人接听。

拿地开始相对保守

从招商蛇口2017年整个营业收入来看，还是以社区开发运营为主，营业收入达到690亿元，占比91.51%。而园区开发运营营收达58.14亿元，占比7.7%，邮轮产业建设与运营营业收入达到5.95亿元，占比0.79%。

不过，招商蛇口虽然在2017年成为了14家千亿房企之一，但相较于同行业其他公司，其在拿地方面显得较为保守。

公司年报称，2017年公司版图继续拓展，在原有深耕城市的基础上新进驻了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市，全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200 个项目在售。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积 1023.56 万平方米，其中权益面积 594 万平方米，同比增长37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日，本集团未开工土地储备面积为 454.72 万平方米，未开工土地储备金额 223.7亿元；本年新增未开工土地储备面积为 196.45 万平方米。

但对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要，可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据招商蛇口年报，其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为613亿元，同比增长14%。而万科、新城控股的这一数据分别为：2348亿元、594亿元，同比增长31%、175%。此外，从存货数据来看，招商蛇口2017年还同比减少了5.9%。从这些数据可以看出，招商蛇口2017年在新增方面不是那么激进。

有息债务缘何较多

拿地方面保守，招商蛇口2017年的资产负债率和债务扩张速度也在同行业面前不是太高。其2017年资产负债率为72%，负债同比增长率38%，而万科、新城控股资产负债率分别为：83%、85%。负债同比增长率分别为：46%、81%。

不过，总负债不算太高，并不意味着有息债务低。据2017年年报，《投资者报》记者大体推算出招商蛇口有息债务为856亿元，有息债务率为35%。与此同时，万科、新城控股 2017年的有息债务分别约为：1444亿元、260亿元，有息债务率分别约为：14%、16%。相比之下，招商蛇口的有息债务率要高得多。

此外，招商蛇口2017年净负债率增至45%，2016年净负债率只有8.1%。其2017年平均融资成本4.8%，较2016年上升0.3个百分点。

与此同时，招商蛇口的经营现金流净额为-38.81亿元，近三年首次出现负数。投资活动产生的现金流量净额为-326.6亿元，同比下降675%。

经营现金流净额和投资现金流净额都下降，是否意味着“造血”能力下滑？这是否因为其拿地不够积极所以新的增长点下降？房地产公司这艘巨船是否一旦停下来就会面临危机？这个行业是否只有不断增长、扩张才能保证运转？就上述种种问题，《投资者报》记者还未得到公司的具体解释。

而值得注意的是，招商蛇口还在2017年发展了多种融资手段。据其年报显示，招商蛇口在长租公寓融资方面进行了多项“首个”。报告期内，公司获批交易所首单“储架式”长租公寓CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN（资产支持票据）产品注册额度 200 亿元。

此外在2017年，招商蛇口还拟以2.69亿收购南通长轮房屋80%股权债券；以20.16亿元收购天津汤臣100%股权；设立地产基金,并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。

这些新增的融资手段资金成本怎样？多样的资本手段会否令融资成本增高？需要更多关注。

能否冲击1500亿目标

除了拿地在业界相对保守外，招商蛇口的回款速度也放缓。其2017年预收账款、结转面积都偏低。公司2017年年底签约金额1128亿元，售楼预收账款548亿元，结转面积435.71万平方米，结转收入689亿元。

根据审计原则，同时满足网签备案、竣工验收、收全款、交房这四个手续，方可结转确认收入。客户签订购房合同并付定金即确认签约金额，严谨些可备案后确认。预收金额时间上滞后、金额上先是小于销售金额、后才等于销售金额，全部购房款（首付和按揭贷款）到开发商账户时，预收账款与签约金额相同。

而招商蛇口2017年签约金额为1128亿元，较2016年739亿元大幅增长53%的情况下，预收账款548亿元与2016年523亿元基本持平，说明2017年银行个人按揭贷款放款速度明显放缓。

公司在2017年签约面积570万平方米，较2016年471万平方米大幅增长21%的情况下，2017年结转面积436万平方米与2016年结转面积429万平方米基本持平。 这是否意味着招商蛇口在有意控制结转面积、结转收入金额？何时会释放这些业绩？

年报称，公司计划2018年竣工面积593万平方米，较2017年436万平方米增幅36%，假设年成交均价不变，售楼收入将由689亿元冲击900亿元，其在2018年定下1500亿元的销售目标，需寻找新的增长点，这在今年整体较严的调控环境下，仍是一个严峻的挑战。

生成海报

免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。