海南圈地造岛调查：一级开发商最高可分70%纯收益

（原标题：海南圈地造岛调查：新一轮地产泡沫的兴起与破灭）

督察组调查是诱因。

“面朝大海，春暖花开。”这种海景房可能是大多数购房者的梦想，但如果这个梦想是建立在破坏生态环境的前提下呢？

前不久，海南省因生态坏境遭到破坏，被中央环保督查组点名。随后，央视紧追不放连续报道该事。终于在舆论的压力下，海花岛、凤凰岛、日月湾等违规项目先后停工整顿。

大摩财经注意到，在被督察组点名之前，海南还在大力宣传2017年海南国际旅游岛欢乐节，打造海岛休闲度假旅游概念，并号召大家去海南买房。

海南1993年时曾因过度开发房地产而造成楼市崩盘，这场危机一直持续到2006年左右才结束。2010年初，海南宣布国际旅游岛规划获批，全国投资客蜂拥而至。大型房企也不甘寂寞，纷纷以“旅游地产”为名义在海南大手笔圈地。

数据显示，截至2012年，圈地面积在2万亩的房企有中信泰富、鲁能、绿地、富力，而恒大、海航圈地面积也在万亩以上。

“圈地运动”造成了海南楼市高额库存，多年难以消化，同时也出现了土地闲置等新的问题。因此从2013年开始，海南房地产市场又开始了从下降到缓慢复苏的阶段。

由于“圈地运动”导致海滩附近用地基本被瓜分完毕，一些房企于是打起了填海造岛的主意，近几年海南出现的人造岛热潮正是因此而来。据不完全统计，海南目前在建或规划中的填海项目有11个项目。

众多填海造岛工程对海南生态环境造成了巨大破坏，从而引来督查组的调查。虽然海南之前已出台过不少调控政策，但这次调查似乎才是真的“导火索”，让海南下定决心解除房地产对地方规划的绑架。

海南目前不仅出台了多个严苛的土地和购房政策、停建了违规人工岛，也将全省七成市县的GDP考核取消。但接下来的后续问题又比较复杂，被督察组点名的违规项目下一步该如何解决，是放在海南面前的一大难题。

从“圈地运动”到填海造岛

在1993年楼市崩盘以后，海南花了多年时间处理“烂尾楼”等遗留问题。2003年，海南省提出了“大企业进入、大项目带动”的发展战略，引入大型企业进驻海南。

2006年7月，海南出台相关规定：土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。这意味着，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。

正是基于这种低成本一级开发模式，让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。

2010年1月，海南宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，随后海南又正式重申不再新批土地一级开发项目。

在海南，开发商对土地的争夺，实际上就是对海岸线的争夺。2012年，曾有媒体统计，从“圈地运动”开始，海南天然美丽的海岸线基本被瓜分殆尽。其中，中信、华润、海航盘踞于包括琼海、万宁两市，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城则在三亚、陵水、乐东、保亭四市县，新世界、海航、富力、雅居乐布局在口、文昌、澄迈、定安四市县。

伴随着房价的爆发式上涨，房地产成为海南的支柱产业。据了解，房企在海南疯狂圈地有两个优势：一是大规模拿地带来的较低土地成本和持有成本；二是随着海南房地产行情见涨，地块区位优势而带来的较高销售价格。

然而，在国家对楼市的调控之下，“圈地运动”让海南土地闲置情况严重，楼市出现供大于求。尽管海南对土地闲置出台了“无偿收回”的政策，但把旅游地产做成房地产项目、投机客过多的海南楼市，却面临着客户群体减少的困境。

这种困境并未对依然看好海南楼市的房企带来多少困扰。随着优质海岸线被瓜分，房企又向近海“进军”，填海造地大建人工岛。有媒体统计，截至2016年底，海南在建、规划中的填海项目有11个项目。分布如下：

在房企看来，填海造地是一个好买卖。既没有拆迁补偿费用，也不会触碰耕地红线。填海一亩地的成本在20万元左右，折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说，利润可谓丰厚。

同时，一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备，通过金融机构资本运作获得融资，以此扩大公司资本规模，再展开新一轮并购，并质押股权获得新的融资。

在这个过程中，不仅是房企，政府部门也可以从中获益。2017年初，海南出台旅游建设发展规划，其中提到，到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游目的地。以下为其重点旅游规划：

但是，众多的填海造岛工程对海水流向、岸线侵蚀、海边的树林动植物等造成不可逆转的影响。毫无节制的圈地和破坏性开发，给当地生态环境带来难以抚平的创伤。

出台政策挤破楼市泡沫

填海造岛所引发的生态危机引起了环保部门的注意。去年12月，中央环保督察组在向海南省反馈督察时，狠批当地房地产行业对当地生态的破坏。称其财政过分依赖房地产，鼓了钱袋，毁了生态。

央视在1月初也跟着曝光了海南地产项目违规。随后，海南省政府立即要求违规项目“双暂停”(暂停建设、暂停营业)，并出台了被称为海南史上最严土地管理措施，直击房地产公司违规源头。

同时，海南叫停凤凰岛、日月湾、海花岛等违规项目，鲁能山海天被封，博鳌13家企业被责令暂停营业。在更早的时候，海航投资的三亚新机场填海项目也因涉嫌违法用海，被暂停用海预审申请。

事实上，海南此次出台“双暂停”政策只是其对楼市进行调控的“升级版”。海南之前已经发布了“两个暂停”“禁海令”“停止公积金贷款”等多个严苛的土地政策和购房政策。究其原因，就是是想解开房地产对海南省规划的捆绑。

长期以来，房地产业一直在海南的经济中占有很大的比重。而有了曾经楼市崩盘的前车之鉴，当海南再次面对要生态还是要经济的难题时，果断作出了抉择。近日，海南将全省七成市县的GDP考核取消，目的是“扭转简单以GDP增长率论英雄的政绩导向”。

不过，解开房地产对地方规划的绑架，并不意味着海南将放弃房地产。在海南省此前所确定的12个重点产业规划中，房地产依然在列。紧跟而来的问题是，被督察组点名的违规项目该如何解决？那些建设项目的工人以及已买房的业主该怎么处理？

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