豫系地产老大更迭 立志不出河南的建业今何在

（原标题：豫系地产老大更迭 立志不出河南的建业今何在）

8月21日，建业地产发布公告称，就历年发行的5笔共计13亿美元优先票据协议内容修改获得持有人必要同意，协议修改主要针对担保、抵押、违约及留存资本等相关方面事宜，将于近期正式生效。

对于为何修改协议，建业方面称，一方面为了使历史发行票据条款与2017年发行票据条款协议内容一致，另一方面为了更灵活地竞逐其他商机和按照业务计划进行投资。

建业为本次修改协议付出了相当于持有人持有票据额度千分之二的代价。

7月份以来，建业地产融资活跃，先是发行了2亿美元1年期优先票据用于偿还旧债，而后又向中城基金累计获得5.3亿元融资用于项目开发。

不过，在土地市场上，建业的表现并不显眼，2017年前后河南实施复垦券以来，建业地产在郑州获得400亩的复垦券，与碧桂园并列第一。不过，1-7月份碧桂园在郑州拿地规模为35万平方米，而建业地产实际拿地只有3万平方米左右。

今年1-7月，建业地产取得了151.8亿元、同比增长42.3%的销售业绩。不过，河南本土地产顾问机构泰辰行数据显示，1-7月，郑州前10的地产商中没有建业的身影。

一位郑州本土房企高管表示看不懂建业的战略，“别的开发商都向全国扩张的时候，建业守住河南，这几年开发商都回归一二线城市，建业则把重心放在三四线城市。”

经济观察报记者多次联系建业地产相关负责人，但均未取得联系。

低谷爬升

翻看建业地产历年年报不难发现，2016年之前，除2009年业绩大幅缩水外，其整体保持稳步增长，销售额于2012年首次突破百亿元大关，到2016年业绩翻了一番。

对建业地产而言，2016年是一个特殊的年份，这一年在全国房企业绩和收入大幅增长的背景下，建业地产营收和净利润双双下滑，其中全年营收为94.95亿元，同比下滑32.3%；净利润4.03亿元，同比下滑98.76%。

这一盈利水平创下了建业地产自2008年上市以来的最低纪录，与此同时，建业地产负债率进一步提高到84.21%，其中有息债务增加了223.17%至138.35亿元。

在有息债务结构中，账龄小于一年的短期有息债务增加了3倍至88.07亿元，占有息债务63.66%；一年期以上的有息债务也增加了1倍多，这意味着建业地产在2017年面临着较大的还款压力。

大公国际报告显示，建业地产2016年经营性净现金流入为16.2亿元，同比减少20.24%，投资性净现金流为-17.03亿元，显示出投入增加和回款减少的结构问题。

截至2017年8月23日，建业地产在今年进行了两次公开融资，一次为发行2亿美元一年期优先票据，主要用来偿还旧债；另一次向中城基金转让股份获得1.5亿元及借贷3.8亿元，累计获得融资折合人民币18.61亿元。

在公开投入方面，建业先后出资2.5亿元入股河南资产管理有限公司，偿还2亿新加坡元到期债务及花费6.09亿元收购洛阳住总宇泰房地产开发有限公司40%股权，住总宇泰主要资产为洛阳市的709亩土地及部分待售物业。累计花费18.69亿元。

建业地产2017年半年报还未发布，根据建业发布的业绩预告，2017年上半年净利润同比至少上升50%。

豫系地产老大更迭

2017年前7个月，建业实现销售额151.8亿元，同比增长42.3%，不过，同期建业地产在郑州这个河南最大的房地产市场缺少强烈的存在感。

2016年，郑州房地产投资占河南省比重超过44%，郑州商品房销售金额占河南省45%的份额。

一位郑州本土房企副总认为，“一家开发商一旦做到百亿级别，必须走出去，走向全国寻找更大的市场空间，因为原来这个市场不足以支撑你的进一步增长。”

建业地产一直坚持深耕河南市场的战略，大规模布局河南地市及县城，在这一过程中，建业的战略重心逐渐偏离郑州。

在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.14%，此后数年这一比重再未恢复过，最低年份2011年，郑州市场仅贡献了26.6%的份额，最高年份2012年也不过37.06%。

从2009年开始，建业地产失去了多年郑州市场的老大地位，正商地产和升龙集团轮番坐庄，2014年之前，建业地产在郑州房地产市场排名一直徘徊在六七名左右，2014年开始业绩增长也遭遇瓶颈。

2014年其销售额增长了15亿元，增幅同比下跌了4成，净利润减少1.43亿元。2015年开始，建业地产开始重新重视郑州市场，通过直接拿地和并购等方式加大拿地力度。

2016年，郑州市场为建业地产贡献了53.1%的份额，但此时郑州市场已经今非昔比，由于全国房地产行业格局和市场不断分化，全国前十名房企纷纷挺进郑州，早前进入的恒大、绿地和万科的市场份额不断提升，后来者碧桂园、融创、龙湖等也通过频频拿地抢占未来市场空间。

在这种背景下，2015年建业地产在郑州新增6个项目，2016年仅新增3个项目，2017年1-7月仅获得3万平方米储备土地，拿地规模排名第七，不仅与碧桂园35万平方米相差甚远，即便与正商地产13万平方米相比也只及其零头。

2016年建业地产销售额为201.46亿元，虽然同比大幅增长，但比另一家河南本土房企正商地产少卖了近60亿元。建业地产河南房企老大的地位被正商取代，且正商地产已经多年稳坐郑州市场第一把交椅，走出河南向全国布局。

主业与拓展

特色小镇、长租公寓、合伙人、孵化器、互联网、金融、轻资产，这些新型词汇构成了建业地产2017年关键词，在地产主业之外，建业通过投资、参股、合作等方式积极践行战略新方向。

截至2016年末，房地产销售收入在建业地产营收中仍占据绝对比重，并且，包括中城投资、河南资产管理公司在内的建业参股企业在未来能够为建业提供帮助，但主业走弱尤其是在郑州失落的地位是建业不得不面对的难题。

2017年3月，建业地产包括董事长、总经理、董事、监事长、董秘在内的大批高管大换血。“只有做好房地产主业，才有足够的资本和能力进行业务拓展，目前建业主业做得不太好，又去发展其他业务，压力不小。”上述郑州房企副总无不担心地表示。

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