引言：近来，多地房地产政策都松绑，降首付降利率都出来，尤其是菏泽市打响降首付第一枪后，各地都开始降首付甚至降房贷利率，这将给房地产市场带来什么影响?本期内容，博众投资带来2022年的房地产市场。
为什么松绑房地产？
博众投资分析人士表示，房地产是国家敏感行业，一方面十次金融危机九次房地产，另一方面房地产牵连甚广，上游是土地开发，这涉及土地拍卖，而土地拍卖又涉及土地财政，土地财政又涉及政府收入，所以政府控房价控地价实质是控制自己收入。
言归正传，除土地财政外，那你建房子总得有砖头、水泥、装备吧，这些经济规模有多少?单单是水泥和装备需求，就能养活一家两千亿市值的海螺水泥，600亿市值的中联重科。
然后建房子总不能靠机器自动，要请人，建筑工人能请谁呢?一般只能请吃苦耐劳的外来务工人员，难不成请娇生惯养的985大学生?所以这又帮国家解决农村剩余劳动力问题。
那下游包括啥?下游包括建筑装饰和家电，因为人买房子后总得住，住之后总得装修和买家电，那又能养活一批企业，如金螳螂和美的集团就是例子。
所以管理层对房地产是又恨又爱，过度纵容它就来个金融危机，撇开它发展经济又不没有其他产业向房地产那么好使，毕竟它关联性大，拉动它能增加各产业，保就业。
稳增长和2021年以来频繁不断的“救市”动作
稳增长战略在去年年底的经济工作会议再次得到强调，而具体到房地产，则是一波三折，首先在2021年上半年，房地产就是一片哀鸿遍野。博众投资研究所整理了过去一年房地产市场政策，让我们一起回顾2021年的政策变化。
1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦。
3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题。
4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。
6月10日，银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。
7月26日，被纳入“三道红线”重点房企被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括收并购方式获地支出。
9月24日，央行指出维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月21日，银保监会表示银行个人住房贷款有90%以上都是首套房贷款。
12月10日，中央经济工作会议强调房住不炒，推动保障性租赁住房，发展长租房。翌日发改委副主任称房地产是支柱产业，住房更是居民消费。
从这个时间轴分析，2021年管理层对房地产政策是由紧到松过程，从强调房住不炒到逐渐强调支持正常首套房和刚需消费需求。但有一个地方是不变，那就是房住不炒。
为什么?因为2021年上半年全国房地产销售额创新高，18.2万亿销售额，相较2019年暴增13.9%!
所以在2021年上半年提房住不炒极有必要。
也就是讲，房住不炒是底线，坚守底线之余还鼓励房地产正常发展，满足百姓首套房需求。
不过，近来房市热情却在迅速冷却，博众投资分析人士表示，尤其是三四线城市商品房库存积压问题越来越严重，只靠口头上也不能带动房地产需求，一个清晰可见的数据是各大房产巨头销售面积都渐渐萎缩。
这是万科2007年至今地产销售面积图：
这是保利地产2007年至今地产销售面积图：
这是金地集团2008年至今地产销售面积曲线
以上均为同花顺iFind数据
从整体看，这几家头部房企房地产销售面积曲线在2020年结束后，都不约而同往下，这证明房地产销情正转差。
而商品房库存则更加凸显当前困境，以一线城市和二线城市为例，一线城市商品房库存长期维持在8000万平方米至9000万平方米附近波动，二线城市商品房库存维持在今年1月13日至2月10日一直在3300万平方米高位浮动。
华安证券研究所
那如果三线城市，那新房库存更吓人，自2021年9月2680万平方米至今一直涨至2022年2月2022年2月2780万平方米左右。
降首付&降利率，能够为普罗大众减轻多少负担？
于是，为加快房产去库存，降首付和降利率招数都使出，首先2022年年初山东菏泽打响降首付第一枪，把三成首付降至两成，接着重庆和江西赣州也将首付降至两成，然后广东强市惠州市也把首付降至0.7成，也就是100万房子你付7万首付即可。
除降首付，还降利率，这边国家发改委发2022年落实贷款市场报价利率调降来吹吹风，那边2月21日广州市首套房利率便从LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)。
事实上，深圳四大行早在1月便将房贷利率调降，主流房贷利率是首套最低4.9%(LPR 30BP)、二套房贷利率最低5.2%(LPR 60BP)。
北京首套及二套主流房贷利率分别为5.15%和5.65%，上海则为4.95%和5.65%。
那么降利率降首付有什么影响?
我们以在广州买300万一套首套房为例，目前广州仍是三成首付，那么降息前用等额本息法还房贷，那么每月还多少?
降息前利率5.6%，还20年，那么按房贷计算器计算，每月需偿还14564.50元。
降息后利率5.4%，那么美元需偿还14327.28元。
也即是讲，利率降之后，每月少偿还237.22元，合计少偿还利息56931.46元。
如果用等额本金法，同样条件下合计少偿还利息42175元。
当然这对300万房子总价而言，这减少的利息偿付可谓杯水车薪，但已表现管理层态度。
地产股还能涨吗？
一个立竿见影效果是中证房地产指数，2021年11月涨2%，12月涨7.68%，显然已经有聪明钱提前流入地产股，而在12月发改委领导就发声指房地产是支柱产业。
1月至2月中证房地产指数则陷入调整，显然有利好兑现抛售盘出来。
对房价影响，则可能不大，因为目前虽然有多项措施促进房地产消费，但也只是为救房企，维护就业稳定而已，住建部副部长倪虹2月24日表示，2022年将毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
同日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展发布会上表示，2022年将保持房地产市场平稳运行，继续稳妥实施房地产长效机制，保持调控政策的连续性和稳定性，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。同时，做好增加保障性租赁住房供给、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”等方面工作。
博众投资分析观点认为，管理层来来去去都是支持刚需和保障性租赁住房，不是支持炒房，更不支持高房价。近期房市只是可能出现“小阳春”，当然房企的债务危机也应该有所缓解，毕竟去年爆出恒大、奥园和佳兆业足足11家房企债务违约事件，让市场人心惶惶。
在支持刚需政策支持下，我们相信只要保持合理仓位，今年房地产股票不宜过分看淡，理应存在一定机会，毕竟目前地产股也不算高估值。
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