本文由方德港美股整理。上周召开的中央政治局会议，为下半年房地产市场的走向定调，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。政策导向十分明确：楼市调控总基调不变，坚持“房住不炒”、落实“三稳”、促进发展。(方德港美股)
从今天的盘面上看，超跌价值股全线反弹，地产股领涨，保利地产盘中触及涨停，为2月25日以来首次，金地集团率先封板，万科A涨超6%，新城控股、招商蛇口等跟涨。
保利地产
严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期
7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。 7月央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，对投销比监管重申，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。(方德港美股)
集中供地空档期，土地供应成交齐下降
7 月，各城市能级的土地供应规模同环比均下降，其中一二线城市处于集中供地的空档期，三四线城市虽未实行集中供地举措，但供应规模依旧下降。随着集中供地的推进，预计8月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响，各城市能级的成交规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区，热度相对较低，因此溢价率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势，主要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好，推升成交楼面价水平，但部分城市土地出让条件较为严格，导致溢价率略有下降。(方德港美股)
集中供地空档期，土地供应成交齐下降
销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵
投资方面，7月22 城暂停土地供应，房企投资力度随之下降。销售方面，TOP200 房企的 1-7 月累计销售金额同比上升 29.0%，单月销售金额同比增速连续两月为负，疫情期间房企降价促销带来了需求提前释放，因此 2021 年或进入积累阶段，这种情况下半年会表现的更加明显。融资方面，信用债和海外债发行规模环比上行，但依旧难掩融资难的事实。资本市场方面，受调控政策的影响，投资者信心不足，地产股表现整体低迷。
方德港美股分析人士认为：房地产执行供给侧改革已经是第三个年头了，从一开始的三条红线，到集中拍地，到限制贷款利率及上限金额，以及土地税的问题，可以说从方方面面都在打压房地产。而上周政治局的会议内容，国家的态度依然强调房住不炒，其实国家这么做的真实目的就是希望把房地产的资金往资本市场引。难道房地产行业真的就要被市场放弃了么?(方德港美股)
我们认为事实并没有大家想的这么糟糕，给大家举个例子，16-18年的三一重工，也同样经历了供给侧改革，在改革的三年里估价横盘3年，但市占率从10%提高了45%，18年下半年估价一飞冲天，到最高的位置涨了7倍。就是因为行业在改革阶段去弱留强，市场不断的集中到了龙头，马太效应越发的明显，龙头三一重工就会过得更加滋润。
回到地产行业也是一样的道理，本次的充分改革一定会死掉一批中小的地产公司，他们会被龙头吸收合并，而活下来的企业未来一定会活的更加滋润。所以可以想象这三年里房地产行业活的是艰难的，但像龙头万科在18年的时候就喊出了活下去的口号，明显前瞻与整个市场。他们已经做好了过寒冬的充足准备，提前去杠杆，目前早已三条绿线，同时手上还握有大把的现金，我认为就是为了收购小企业做准备。所以我们建议中长期可以开始关注万科、保利等地产龙头企业。
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