改革开放的历史就是一部城镇化的历史，四十年来，随着城镇化进程的加快，城市人口持续膨胀，中国城市建设的重心也随之更迭。
在上世纪90年代，以深圳高新园、苏州工业园为代表的工业园是大城市建设的主流;
千禧年后，CBD取代工业园成为大城市建设的“新宠”，北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城以及深圳后海，无不用一座座摩天高楼诠释着寸土寸金;
2007年，在全球金融危机爆发前夕，对时代风向最敏感的国际投行们，包括摩根士丹利、瑞信、德意志银行等，开始集体撤出香港中环，将自己在亚太地区的总部搬到了与中环隔海相望的西九龙。当时大众认为国际大行离开中环的主要原因有两个：一个是西九龙的租金更便宜，另一个是在西九龙可以更方便地往返于内地。
时隔多年，人们才发现，国际大行们搬出香港中环后CBD日渐黯淡的灯光，事实上是象征着大城市围绕核心CBD不断向外蔓延的发展模式开始逐渐没落。随着以香港西九龙为代表的“交通枢纽+城市综合体”崛起，宣告了TOD站在中国大城市建设的浪潮之上。
香港西九龙/图源：Jason Lau，天空之城
1、从港铁到深铁，地铁行业异军突起
作为香港TOD模式的代表作，香港西九龙站历经十余年的发展，从当初一个单纯的站点，到现在成为以港铁九龙站、高铁西九龙站、西九龙站巴士总站为中心，集合了交通枢纽、高端商业、核心住宅区的香港新金融文化中心，加之产业集聚，西九龙TOD已然比肩中环CBD。
西九龙的崛起，原因之一是绝佳的区位。在粤港澳大湾区一体化浪潮下，这里与内地的交流更加便捷。从西九龙往北，依次是与香港市中心点对点快捷对接的福田CBD和深圳北站，从深圳北向东往惠州，西北往东莞直至广州、佛山，西南连接西丽、前海通往中山到珠海，构成了一个大湾区经济和文化交流的线路网络。
另一个原因，则是采用了轨道+物业综合开发的TOD模式。TOD(Transit-Oriented Development)的概念诞生于1993年，由美国新城市主义规划师彼得·卡尔索普提出，是指以“400-800米”为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，逐渐形成“轨道建设—人流增加—商业开发—吸引人口”的良性循环模式。便捷的轨道交通不断打破城市格局、优化城市空间，以实现城市的可持续发展。
2004年，港铁在承建深圳地铁4号线二期工程的同时，获得了沿线290万平方米建设面积的物业开发权，这启发了深圳地铁，效仿起港铁的“轨道+物业”TOD模式。
后来的事实也证明了，深铁对TOD模式的探索是成功的。
随着深圳地铁一期工程正式开通试运营，深圳成为中国内地继北京、上海、广州、天津之后第五个拥有地铁的城市。短短十几年间，深圳已经一跃成为内地轨道交通线网密度最高的城市，每平方公里运营轨道交通里程达到0.21公里。截至2021年6月30日，深圳地铁累计开通10条地铁线路、市内建设地铁里程达385公里。
一般来说，城市轨道交通具有公益属性，放眼国内，绝大多数地铁公司需要依靠政府补助。
然而，深圳地铁是个例外。
根据深圳地铁集团2020年年报显示，2020年公司营收208.3亿元，净利润112.7亿元，而去年获得的政府补助只有0.36亿元。
2、深圳地铁究竟是怎么做到的?
让深铁实现突破的，就是“轨道+物业”TOD模式，即：利用轨道交通场、站资源上盖空间进行物业开发，为城市提供高效、便捷、环保的轨道上盖项目，反哺轨道交通的建设与运营，在实现了企业自我供血的同时，为城市带来了交通提升、功能提升、空间提升、形象提升，实现城市的可持续发展。
2018年，深圳地铁集团正式分拆旗下物业开发板块，成立了全资子公司深圳地铁置业集团有限公司(下称“深铁置业”)，至今已累计获取了16个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模达1107万㎡，通过轨道上盖物业的开发反哺地铁建设和运营，推动深圳轨道交通网络逐渐完善和城市空间高效利用，这也意味着深铁的TOD模式开始走向成熟。
深铁置业始终践行TOD发展理念，从单体开发的TOD1.0开发模式，逐渐发展到产城融合的TOD4.0开发模式，即利用“三铁融合”的优势，整体项目战略定位考虑对大湾区、深圳市核心区域城市发展和产业发展的承接作用，规划以枢纽为核心外延区域的产业主题、产业功能布局、产业亮点项目等内容;规划与城市发展主题和产业定位相匹配的城市功能、业态组合以及亮点项目，并组局开发，助力建设轨道城市、轨道都市圈。
其中，正在兴建的西丽枢纽综合开发项目正是TOD4.0模式的代表。西丽枢纽是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，位于广深创新走廊的轴线，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，是集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。
西丽枢纽/图源：Aedas
连接西丽枢纽到前海合作区，则是集大型交通枢纽和城市综合体于一体的前海国际枢纽站。作为深圳六大轨道交通枢纽之一，前海国际枢纽站可在15分钟内抵达深圳宝安机场或香港国际机场，是珠三角城市群和香港快速联系接驳的纽带，未来TOD上盖物业的总建筑面积预计达215.9万平方米，成为大湾区重要的集商务、金融、科技、文创的城市综合体。
3、深铁置业：以TOD反哺城市建设，彰显国企担当
根据国家“十四五”规划，我国提出了要依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈，并规划新增城际铁路和市域(郊)铁路运营里程3000公里，基本建成京津冀、长三角、粤港澳大湾区轨道交通网。
在城市交通网络如火如荼的建设下，各城市的TOD项目也争先上马。在去年一线城市公布的TOD规划项目名单中，北京就有71个轨道微中心将发展TOD，成都公布了首张轨道TOD地图，重庆则发布98个轨道交通场站TOD综合开发计划，而作为国内TOD的引领者，深圳也仍旧保持着强劲的发展势头。
深圳前海国际枢纽TOD项目/图源：深铁置业
面对数万亿的TOD蓝海市场，不少开发商纷纷入局，抢占赛道。然而，蓝海虽蓝，却不意味着每家企业都能在这片领域中徜徉。
其一，TOD物业体量比较大。项目规模一般在50万㎡以上，物业类型通常很多元，需要覆盖从住宅、办公、商业甚至到医疗和教育基础配套，开发周期较长，对开发商的资金体量、开发资质要求极高;
其二，TOD规划设计难度高。上盖物业的设计和施工上对地铁的保护提出了很高的要求，在空间开发和人流引导上，要同时兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息等功能，这两者都要提前规划，确保能够高度融合。
其三，参与TOD开发主体众多。区别于日本和欧洲单一主体主导的TOD开发模式，由于国内铁路和城轨完全归国有，近期比较受关注的重庆某TOD项目，就出现了3个经营主体共同管理的现象。多主体开发涉及到的项目投入与收益分配，往往需要经过长时间的协调和博弈，甚至可能出现不欢而散的局面。
门槛高、周期长、投入大、难以标准化……已然成为TOD身上自带的标签。有业内人士表示，TOD市场份额非常高，却是一个要花很多时间和精力去摸索的领域。
深铁置业开发的项目一览/图源：深铁置业
深圳地铁集团作为深圳的重点国企之一，不仅在轨道交通枢纽建设上有着二十几年的丰富经验，在物业开发方面也积累了众多优质项目。深圳北站枢纽、塘朗车辆段、红树湾站等深铁置业开发的地铁上盖物业项目，已先后入市并获得了市场高度认可，并连续五年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲。通过地铁上盖物业开发获得的利润，将全部用于反哺深圳轨道交通的建设运营，减轻政府财政压力。
此外，在开发TOD项目的过程中，深铁置业还为深圳市政府配套建设了185万㎡、共超过2.2万套的保障性住房，连续四年获得了“深圳房地产社会责任企业”的称号。
中国大城市TOD建设之风愈演愈烈，应该如何看待TOD与城市、与个体的关系?
10月13日，深圳地铁将举办以“抵达无限可能”为主题的TOD品牌发布会，作为中国城市轨道交通协会的轮值会长，深圳地铁将在会上解读以“轨道+物业”反哺轨交运营的发展模式，以及如何通过“站城一体化”助力城市建设高效和集约化发展。
值得关注的是，作为深铁置业倾力打造的深圳首个TOD展厅——TOD未来生活馆，建筑面积约800㎡，含盖企业品牌、TOD科普及深铁置业产品介绍等十大展项，即将开启全新未来想象。
（免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。
任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。 ）
