数字技术深入发展，BIM、AI、大数据、云计算等林林总总的新技术不断冲击并赋能各行各业，建筑行业数字化升级也成为大势所趋，如何顺利转型成为行业头部企业关注重点。
建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格致力于推动行业数字化转型，在深入理解建筑运维持续需求、探索客户与建筑共生关系的基础上，设计建筑运维组织“全数字化工程部”转型路径。
在无锡苏宁、莞城万科等数字转型先行项目中全面应用，全数字化工程部一方面将建筑运维各参与方、各要素及全过程管理纳入“可视化、模型化”平台上实现协同，有效整合原本分散的业务、联通点状数据;一方面改变传统物业组织人员芜杂、工作交叉、职责不清的状态，以结果为导向，通过资产管理、中控管理与技术执行三层岗位的清晰定义，以及上下游工作的咬合拉通，实现能效、人效统合提升，有效推进集团与项目管理工作一盘棋。
数字化工程部已经实现"1个工程物业经理+助理同时管理3-4个项目"，管理幅度大增，管理成本显降，解除了管理资源紧缺窘境。本文着重介绍全数字化工程部资产管理、中控管理与技术执行的三层结构，聚焦技术执行团队能效全新升级，实现组织能量释放的过程。
全数字化工程管理组织结构和职能划分
资产-中控-技术执行三层体系实现全面管控
博锐尚格“全数字化工程部”，梳理物业运维“人、事、物、钱”具体事务形成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理、专项管理等九个模块，同时定义资产管理、中控管理与技术执行这三层由上至下的框架，实现组织本身和建筑全貌的全面管控：组织层，实现每天、每周、每月、每年人、事、钱的全体信息掌握，做到省心、精确与高效;建筑层，实现建筑内部整体设备设施每天、每周、每月、每年运转正常，做到可靠、健康、安全。
全数字化工程部组织管理逻辑
资产管理组：定位工程物业总经理为组织大脑，关注重点是“资产增值”，工作重点是“过程管理”。通过整体工作流程化、结构化与数据化，以“智慧工作历”及管理看板赋能，一个工程物业总经理可完成多个楼宇项目的管理，实现经验价值最大化!
中控管理组：定位智云工程师为组织推手，负责项目层实施管理，工作重点是操作设备、监督运行、处理突发、记录值机。凭借全流程线上运转、流程优化、工作颗粒细化和集体经验传递，降低工程师准入门槛，单班一至两名工程师可完成整个楼宇管理，极大释放人力。
技术执行组：定位专业技工为组织末端现场执行的触手，标准化工单工序、工作场景细化、标准动作优化改变传统执行“应付”状态，各方专业技工完成巡检维保等计划工作和突发性工作，过程责任清楚、指令清晰、结果可控。同时以“专业工作外包”进一步实现资源广域调配，大大减少项目常驻人员，实现能效全面升级。
资产管理-中控值机-现场执行的三层管控体系
整体技术执行层工作的分析与定位
技术团队是物业运维组织的末端，其执行能力直接体现物业运营管理水平，也一直是管理的难关痛点。数字化工程部通过业务分类、场景明确、技术标准制定、流程规程的SOP化与操作知识库化，让执行更可控，进而提升人力管理效率。
业务分类的重点在于全面扫描、合理分类。数字化工程部将其千头万绪的工作划分为巡检、保养、维修、设备运行管理、环境监测、客户服务、应急事件处理、物料管理等八大业务场景，并一一梳理明确工作边界：
1、巡检：重点空间区域屋面巡检和设施巡检(包括设施安全隐患、消防通道占用、消防设施损坏等)、配电机房巡检、冷站机房巡检、给排水机房巡检、消防泵房巡检、集水坑和污水坑巡检、停车场巡检、电梯机房巡检、扶梯巡检、屋面冷却塔巡检、风机房巡检、商户安全巡检 、智能系统传感器设备巡检;
2、保养：按设备保养计划和技术规范要求对相应设备进行日、月、季保养，包括配电、暖通、弱电系统、土建设施等;
3、维修：按客户需求进行维修服务，执行巡检发现问题或者故障报警工单维修;
4、设备运行管理：按运行计划对未安装控制系统的设备进行手动开启，对自控系统控制的设备监测设备正常开启;
5、环境监测：定时检查空间，如对空调区域测温，保证环境品质;
6、客服服务：客户入住和退租服务，包括水电费充缴和确认、二装技术支持、施工监督、安全监督、完工水电气安全和消防安全验收等;
7、应急事件处理：漏水、火灾、漏电、停电、停水、空调设备损坏、寻人和寻物等;
8、物料管理：备品备件、工具和物料的保管、使用及申请采购等。
常规工作全线上推进：打破“黑匣子”
巡检、维保、维修作为物业每月例行推进的“事”，传统工作状态是怎么修的、什么时候去的、干完了没、这个月干了多少、质量如何、现场维修是否及时、动作是否到位……都不清晰，像个黑匣子，要靠管理人员去一线人盯人。
数字化工程部针对巡检、维保等所有例行工作，均制定了详细的技术标准和周期，以线上系统实现任务定期派发，并设置接单时效要求、每一步骤细化拍照要求，整个过程以线上记录留痕，打破“黑匣子”，实现执行在线、过程可视、结果可评的事务管理，全面提升了技术人员的执行能力。
派单-执行-完成-自查-执行的流程过程
以柴油发电机维保为例的全过程示意
通过线上系统，管理者可以远程进行在线进度把控，全面了解工作质量，一个个工单累计在一起，又通过数据提升了对人的管理指标。积累一阶段的个人完成率、逾期率、接单总数等等，可以转化形成具体岗位的量化指标，以及融工作量、工作态度、工作质量于一体的的评价指标，极大的提升了组织能力。
无锡苏宁：融技术标准、执行过程于一体的工单监管系统实现管理进度把控
线上系统的运行改变了传统工作无标准、安排靠人力、结果无审核、质量无评估的情况，形成了计划可查、要求有标、过程可追、结果有效的新模式。
日常监测自动化控制：形成“真隐身”
环境品质监控、设备安全和资产管理是物业运营的“隐性工作”，传统日常监测需要真人到具体区域完成抄、测、查、验的具体巡检动作，占用大量人力，且因工作琐碎、枯燥，存在质量不可控的现象，同时因数据颗粒度不够，无法实现精细化管理，不能通过数据的汇总分析为管理决策提供依据。
数字化工程部通过智能水表、智能电表、智能摄像头、水温传感器、温湿度传感器、压力传感器、吊柜控制器、照明控制器等一大批智能设备的接入、复合应用与数据的再分析、信息共享，改变一线工作模式，实现真正的巡检替代和值班替代，形成“真隐身”状态释放大量人力，同时实现全貌监测、提前预警、信息同步，为决策提供了有力的支持。
各类智能化设备的接入改变了一线操作模式
以无锡苏宁智云机房的能耗管理流程为例，系统新装600多块智能电表，完成原有电力系统改造，建立用电数据实时传回平台，以小时为单位进行分项用电统计，还可以对每个用电支路/分项进行策略设置，监测用电异常，同时提供月度能耗、日能耗使用，以及同比、环比、及周同比等多维度的比较，为节能策略提供依据。
无锡苏宁智云平台的月度能耗分析
异常应对有预警预案：实现“早知道”
“意外“经常打乱物业运维组织的运营节奏，而研究具体事件经常会发现”意外“早有前兆。数字化工程部统计常规问题，建立模型，生成基于全面算法的异常应对方案，作到意外情况”早知道“。
以莞城万科为例，目前运维末端大部分安全风险问题均可通过管理系统预警并得到解决，而且相比传统模式，报警通知时间延迟缩短91.05%。
莞城万科中控室大屏的预警看板全天24小时处于监控可控状态
结语：不断深化的智慧运维平台
通过资产管理-中控管理-技术执行三层组织的业务重构，全数字化工程部帮助物业运维组织实现了全面管控，让一切事件尽在掌握。
综合无锡苏宁、莞城万科城市广场等首批数字化工程部运行阶段数据来看，维修执行类常规工作的工作量提升近4倍、完成率提升15%左右，能效大幅升级;日常监测自动化控制的实施通常会为每个广场节省4-6个人力，人力成本大幅降低;异常应对机制帮助规避事故后知后觉，极大的提升设备健康度。
无锡苏宁、莞城万科城市广场已经成为行业数字化转型的标杆，物业运维计划-执行-监督的闭环管理之道在这里不断深化。据悉，博锐尚格与商业地产头部企业的合作仍然在深入，能源与环境的管控方案、BIM运行响应中心轻量化等研究成果将陆续在虎门万科里、松湖万科生活广场等项目中落地。
不断推进行业数字化转型深度，秉承“与客户过日子”独特经营哲学的博锐尚格，希望与更多行业有识之士一起推进流程、业务、乃至模式的重构与创新——期待未来建筑智能运维领域的新变化!
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