数字技术深入发展，BIM、AI、大数据、云计算等林林总总的新技术不断冲击并赋能各行各业，建筑行业数字化升级也成为大势所趋，如何顺利转型成为行业头部企业关注重点。
建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格致力于推动行业数字化转型，在深入理解建筑运维持续需求、探索客户与建筑共生关系的基础上，设计建筑运维组织“全数字化工程部”转型路径。
在无锡苏宁、莞城万科等数字转型先行项目中全面应用，全数字化工程部一方面将建筑运维各参与方、各要素及全过程管理纳入“可视化、模型化”平台上实现协同，有效整合原本分散的业务、联通点状数据;一方面改变传统物业组织人员芜杂、工作交叉、职责不清的状态，以结果为导向，通过资产管理、中控管理与技术执行三层岗位的清晰定义，以及上下游工作的咬合拉通，实现能效、人效统合提升，有效推进集团与项目管理工作一盘棋。
数字化工程部已经实现"1个工程物业经理+助理同时管理3-4个项目"，管理幅度大增，管理成本显降，解除了管理资源紧缺窘境。本文着重介绍全数字化工程部资产管理、中控管理与技术执行的三层结构，聚焦中控管理能力全面提升，实现组织能量释放的过程。
全数字化工程管理组织结构和职能划分
资产-中控-技术执行三层体系实现全面管控
博锐尚格“全数字化工程部”，梳理物业运维“人、事、物、钱”具体事务形成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理、专项管理等九个模块，同时定义资产管理、中控管理与技术执行这三层由上至下的框架，实现组织本身和建筑全貌的全面管控：组织层，实现每天、每周、每月、每年人、事、钱的全体信息掌握，做到省心、精确与高效;建筑层，实现建筑内部整体设备设施每天、每周、每月、每年运转正常，做到可靠、健康、安全。
全数字化工程部组织管理逻辑
资产管理组：定位工程物业总经理为组织大脑，关注重点是“资产增值”，工作重点是“过程管理”。通过整体工作流程化、结构化与数据化，以“智慧工作历”及管理看板赋能，一个工程物业总经理可完成多个楼宇项目的管理，实现经验价值最大化!
中控管理组：定位智云工程师为组织推手，负责项目层实施管理，工作重点是操作设备、监督运行、处理突发、记录值机。凭借全流程线上运转、流程优化、工作颗粒细化和集体经验传递，降低工程师准入门槛，单班一至两名工程师可完成整个楼宇管理，极大释放人力。
技术执行组：定位专业技工为组织末端现场执行的触手，标准化工单工序、工作场景细化、标准动作优化改变传统执行“应付”状态，各方专业技工完成巡检维保等计划工作和突发性工作，过程责任清楚、指令清晰、结果可控。同时以“专业工作外包”进一步实现资源广域调配，大大减少项目常驻人员，实现能效全面升级。
资产管理-中控值机-现场执行的三层管控体系
整体中控管理层工作的分析与定位
中控管理组的核心任务由智云工程师负责，即推进项目层面的实施管理，日常工作体现为建筑内设备、空间、系统和活动的人等运行报警处理和事务流转，主要是查看和整理当天各种报警、运行策略执行等日志、填写值班记录表、督导报警事务处理进度等相关内容。
以开闭店流程为基准，中控管理的整体工作分为运行监控、报警处理、运行策略调整三大类。
运行监控
1、检查各子系统是否正常;
2、汇报昨日能耗情况，汇报昨日消防情况;
3、查看消防水压监测系统正常;查看防火智能化系统正常;
4、查看温控平台是否异常;
5、查看冷源、热源(冬季)、空调末端(根据季节不同，时段不同)开启情况是否正常;
6、查看LED、背景音乐、照明开启情况;
7、空间安全、设备运行安全监测。
报警处理
1、应急安全问题启动应急预案;
2、设备运行安全报警，转维修工单/维保工单;
3、弱电系统故障报警，转维修工单/维保工单;
4、消防报警启动消防报警处理流程及应急预案。
运行策略
1、常规运行：运行“设备运行模式”，根据当天负载、环境情况微调照明、冷机、空调末端等设备的相关参数;2、临时策略：按临时时间需求，按时间、空间等维度制定临时策略，满足特殊情况的运行需求。
工作历驱动调度运行：落实“精细化“
中控管理是物业运维组织的承重之层，中控工程师需要连通资产管理与技术执行层、客户端和组织端，实现资源共享、信息互传和相互监控，推动整体系统的运行。
全数字化工程部将全部物业运维工作系统的数据化，并再行提取分析重构，通过“智慧工作历”的赋能，让物业工程师摆脱传统管理下疲于“救火”、忙于解决临时性事件的工作状态，大幅提升管理能力，实现“总控报警、总控调度、高效流转“的组织驱动力，落实精细化管理要求。
工作历提供大量可视化的作业，通过日报、能耗分析等内容，把环境系统当眼睛、耳朵，以大量数据为基础，对标品质、能耗，实现模式优劣评估与不间断的优化，不断降低运维难度，提升管理质量。
苏宁智云执勤工作历
工作历的背后是强大的系统支持，每一项工作均可以落实到具体的执行人、为该执行人提供具体执行流程或标准动作，最终该执行人的工作结果也会反馈到系统中，简而言之物业运维管理要求的计划、执行、监督、考评四个关键要素都真实落地，且保证操作无误，真正实现精细化管理。
下图即为按工作历要求，线上线下逐项完成开闭店工作的过程。
线上执行具体任务与详细执行要求
线下执行任务与工作具体要求
报警事件的集中管理：形成“真闭环”
使用基于BIM技术的IBMS平台做为工具，全数字化工程度可以集中管理和控制设备、分析各类报警，调度人员现场处置，形成真正闭环管理。
智云平台针对中控管理者最关心的能耗、能效、设备、运行与环境等层面问题设置报警机制，整理不同模块产生问题之前的病症反馈设计指标，如温度报警、过载报警，高压报警等，并制定合理的报警参数，通过可视化看板实时反馈给管理者。
东莞莞城万科的BIM智慧云平台
在系统互通、数据打通的基础上，设备报警可以直接转为工单，将数据推到工单系统内进行下一步处理，在实现建筑全貌监测的同时，进一步完成管理动作。
执行管理闭环过程
运行策略有决策依据：实现“善变化”
中控工程师具有一定的决策权，可以根据实际情况制定运行策略。
传统管理场景下，因商业地产项目体量巨大、运行决策影响复杂，导致这一权力无法下放，如冷站管理，机器几点开、几点关、阀门开多少、蓄冷蓄多久、具体冷站技工操作执行流程……都要工程经理或暖通主管凭借经验指挥。
数字化运营则提供了更多的决策依据，通过智云平台的数据分析，可以直观对比不同形式运营模式下的优劣势，提供最佳选择，使中控管理人员越来越“善于变化“。下图即为无锡苏宁实际运营中，对比不同冷站开关机模式数据，做出运营模式选择的实例。
数字化分析过程
目前平台通过大数据综合分析历史经验，整合开闭店需求、天气情况等综合因素，已经整合形成多种运行模式，且所有运行模式均支持自动运行。依靠智云平台后台的核心算法，未来还可以不断对标新的需求进行动态调整，解决了传统运营模式的弊病。
结语：不断深化的智慧运维平台
通过资产管理-中控管理-技术执行三层组织的业务重构，全数字化工程部帮助物业运维组织实现了全面管控，让一切事件尽在掌握。
综合无锡苏宁、莞城万科城市广场等首批样板项目的运行数据来看，数字化工程部取得了服务品质提升的间接价值，以及人力、财力节约的直接价值。6个月运营数据显示，2020年供冷季单项目冷站运行月平均节能约5万kWh/月，供冷季综合节能约30万kWh。人力方面，对标14名技工编制的场馆(含冷站)，整体释放3-4个人力，去年忙不过来业务，现在轻松就可以完成。
无锡苏宁、莞城万科城市广场已经成为行业数字化转型的标杆，物业运维计划-执行-监督的闭环管理之道在这里不断深化。据悉，博锐尚格与商业地产头部企业的合作仍然在深入，能源与环境的管控方案、BIM运行响应中心轻量化等研究成果将陆续在虎门万科里、松湖万科生活广场等项目中落地。
不断推进行业数字化转型深度，秉承“与客户过日子”独特经营哲学的博锐尚格，希望与更多行业有识之士一起推进流程、业务、乃至模式的重构与创新——期待未来建筑智能运维领域的新变化!
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