近年来，住房租赁行业作为解决城市居住问题的重要抓手，不断受到社会各界的普遍重视。而长租行业作为移动互联网时代以来，城市住房租赁发展的重要代表，在经历一轮快速增长的“风口”之后，陡然进入各地小平台频频跑路的行业乱象，为城市住房租赁发展、更新蒙上一层疑云：万众瞩目的长租公寓模式，能否成功?破题思路又是什么?
日前，央视财经频道在《第一时间》、《正点财经》等栏目播出了住房租赁市场观察专题。专题指出，被曝跑路的长租企业普遍过分依赖“租金贷”、“高收低租”等风险较高的经营方式，难以保障长期稳定发展。
专题也指出，在9月住建部公开的《住房租赁条例(征求意见稿》(以下简称《条例》)中，明确创新针对住房租赁的金融产品和服务，帮助长租企业开拓健康发展的金融渠道，其中以自如为代表的等头部企业正在通过资产证券化等新型融资模式下，开拓长租行业的发展新路。
监管部门连续发文关注，头部企业积极引导行业自净
实际上，从2015年住建部发文指出要“建立多种渠道，发展租赁市场”，到2017年九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再到今年十四五规划中明确“完善长租房政策”，长租行业就在发展中一路快跑，成为城市住房租赁市场发展的重要新星。
于此同时，为引导长租市场良性发展，相关部门同样多次、连续发文提出了明确的监管意见。去年底，住建部、国家发改委等六部门出台意见，要求对“高收低出”、“长收短付”等经营模式进行监管，对住房租赁企业的“租金贷”占比也设定了上限。今年9月公开征求意见的《条例》再次对这两点进行了规范。
业内人士分析称，目前，长租行业已从创业期进入精耕期，“长租作为典型的‘重运营’行业，需要企业坚持客户为先的经营理念，提供高品质的居住产品和生活服务，才能成为住房租赁市场长期健康快速发展的中坚力量。”
面对持续加码的监管条例，不同于长期依赖金融杠杆、资金“蓄水”的中小平台，以自如为代表的头部长租企业均表示欢迎监管、积极引领行业净化。
自如CEO熊林在接受媒体采访时表示，“中国租赁行业的大方向不会变，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。”据了解，作为国内起步最早的长租企业之一，自如成立于2011年，已累计服务全国9城近50万业主、300万自如客。
《住房租赁条例》倡导创新金融扶持，自如积极探索已有成效
在严格监管长租行业高风险经营方式的同时，《条例》也明确了“支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务……支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
中国人民大学国家发展与战略研究院研究院秦虹表示，“(条例中)特别引人关注的就是支持资产证券化，用于长租公寓发展。包括其发企业债等，如果有这样的金融支持，像过去一些企业所不得已采取的房租贷、P2P等非规范化(经营行为)就会减少。”
以自如为代表的头部长租企业正在积极响应《条例》倡导，积极探索长租行业的发展未来。自如首席运营官梁占华表示，自如已成功发行过3A级的ABS，其资金成本远远低于银行贷款，资产证券化等新型融资模式“对有实力的、聚焦长线经营的企业来讲，是非常有意义的。”
可以看出，随着相关举措的落地，长租行业在面对市场环境有效净化的同时，新型的发展模式同样在快速建立。大且好的长租机构将获得更多发展空间，在新时代的城市居住建设大潮中，迎来新一轮的发展，长租行业整体未来可期。
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