简介：未来的人喜欢怎样的空间产品？
作者：云丁寓音绕良
长租公寓的产品经营，一直面临着两难的抉择：
投钱多：做出好产品，回报周期长，不划算;
投钱少：产品溢价不够，房子不好租。
云丁寓音绕良04期直播主讲人钟洁，吉田概念创始人，专注存量资产改造设计。以设计为突破口，带您完成长租公寓的设计、产品、长期运营的整体闭环。
- 理论概念阐述 -
透过问题看
设计长租公寓的本质是什么？
长租公寓是一个老行业，但同时也在追赶新潮流。
在长租公寓的改造中，这四种缺乏问题尤为明显：
01.缺乏专业闭环
看起来简单易上手的长租公寓，其实是一个需要系统化长久打磨的漫长工序。缺乏专业性，将导致人工成本增加、时间周期延长等一系列连锁反应。
02.缺乏产品创新
喜欢模仿但从不深入思考如何私有化，正是长租产品千篇一律、高度同质化的原因，也恰恰是没有用心经营的体现。
03.缺乏体系迭代
总是重复性犯错、效率低下和非常依赖人，尤其是老板一人能顶半边天的情况，常常是无法批量复制和迭代升级的症结所在。
04.缺乏运营思维
当下的长租产品，除了满足基本的居住需求外，还要满足总是安慰的心理需求。不仅是住在这里，更要有所依恋。
基于以上问题，我们可以看到：创新时尚+成本控制+时间成本，是设计长租公寓产品的本质。
用经营逻辑分析
好的长租产品应具备什么？
吉田概念深耕长租行业5年，是一支城市旧改的专业团队。累积打造500+集中式品牌公寓，改造4个城中村片区，自营8栋物业，在产品营造方面具有完备的经营思维。
产品打造需建立在懂市场、运营、消费群体的基础之上，既要符合商业逻辑的成本和时间控制，又要符合经典性保证在时间的摧残下依然耐看。
以全产业链思维实践研究产品，好的长租应具备：
颜值好看
尤其是90后，颜值控成为租房决策的重要一环。
性价比高
不同于买房，租房的上限往往和工资直接挂钩。价格过高，就会导致租不起。
经看耐用
多数长租公寓的承租期都在10年左右，如果在3~5年的时候就已经过时了，那无疑是一场灾难。
一句话总结就是，好的长租产品是符合投资逻辑的主流消费品，并且能让居住变成一件幸福有趣的事。
从切身经营出发
公寓设计的好处有哪些？
1.招租就是简单
不需要坑蒙拐骗，也不害怕去跟租客交流。你的产品就是租客需要且适合的，如果价格可接受，成单率近乎百分百。
2.钱要花在刀刃上
不是一味的增加成本，而是通过创意，把钱花在刀刃上。
3.高溢价控周期
通过自投物业的实践经验，足以证明好的设计真的可以提高溢价，缩短投资回报周期。
4.有助品牌提升
创意设计结合智能化，会为长租注入更多安全与舒适的体验。
- 实践经验分享 -
基于经营思维的产品营造，今天的空间产品应抓住这十大改造关键点：前期勘探(包括交通、人居需求等的前期工作一定要做精细)、成本测算(用清单去涵盖所有的投入，越详细越好)、市场调研、产品设计、组合团队、报建资料(注意签订正规的合同，保护双方的利益)、硬装施工、家具落地、板房打造(这里是花小钱办大事的地方)、交接运营。
再从产品设计的角度来说，这些策略性的建议你不容错过：
外立面点缀
立面装置、字体点缀等，有太多方式避免产品同质化。
一层电梯等候区
文字、有趣装置、互动灯光等，在必经之路上做些解压神器。
卫生间
集成卫浴、重贴瓷砖、粉刷翻新等，整洁与舒适度大大提升。
人性化细节
在床头设置手机支架、床尾安装小风扇、卫生间安装美妆镜与收纳架等，体贴入微到每一个小细节。
产品提升的三大手法也由此诞生：
持续调研
针对痛点，先行解决;持续调研，持续更新。
保持20%的小变化
着手于高频区，力求创意有趣、解压。比如电梯楼层超萌按钮、在公区放置萌宠，从门锁到水电表再到门禁安装整套智能化设备并使用SaaS软件管理等。
集中力量解决80%的不变
- 产品模块化 将家具等软装物料形成小组合模块，便于灵活组合安装，以应对大小不同的空间，便于批量化生产，降低现场安装时间和资金成本。
- 硬装体系化 合理利用现场已有硬装，着重解决隔音、漏水等基础问题，将装饰面统一材料和颜色，便于风格一致和现场快速施工。
- 成本优先级 成本控制设置优先级，将空间、硬装、软装内大小各项进行重要性排序。在满足使用的前提下，优先考虑成本，超出成本部分逐级删减，成本可控可落实。
- 未来机会把握 -
回归长租本质，面对当下市场赋予资产经济的机会，我们应该做：
物业持有
寻找合适物业进行收购，产权清晰，一手盈利。
创新改造
打造受当下消费者欢迎的活力产品，增加品牌溢价空间。
产业运营
全产业链闭环思维运营，实现稳定现金流。
资产融资
现金为王，实现现金流回收，不断循环收购。
互动问答
Q1：按目前来看，公寓改造平均每一间房控制在多少费用合适?
A：结合地段和溢价等因素，一般长租公寓控制在3万左右，地段优越且物业自持的3~5万，做长短租结合的话5~8万。
Q2：您做了各式各样的改造项目，其中您觉得助益最大的是哪种项目，为什么?
A：这里需要回到选物业的逻辑，如果物业选的位置很好，结合设计创新，将会达到效益最大化。
Q3：资金紧缺的情况下，您建议投入到哪里改造最划算?
A：首先功能方面肯定要齐全，其次是细节点上的创新，比如外立面、门头、过道等一些小点缀，就能焕发新的活力。
Q4：完成全产业链条的集成，我认为还是一件很难的事情，您认为这里面最关键的是哪一个环节?
A：我认为，第一点沟通是比较难的，尤其是人与人之间的协调;第二点整合供应链要求强专业性，如果专业度不够将会引发很多问题。
吉田概念为何能做到，首先是因为持续的行业深耕，与众多优秀品牌达成深度合作;其次是，我们用经营化的思维去做产品改造，知道自己最终的目的是什么，自然能精准把控。
Q5：租住智能化普及也好多年了，您给公寓智慧化改造的最中肯的建议有哪些?
A：租住智能化，云丁显然是更专业的。但我个人给的建议是，它一定是要方便、好用、稳定。
这里的稳定有两个层面：一个是设备和系统的稳定，日常使用中会很省心;另一个是公司的稳定，涉及到资金安全和售后维保等问题。
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