本文来源：证券时报
日前，华泰汽车宣布与富力地产集团达成战略合作，富力地产集团将参股华泰汽车，共同发展新能源汽车产业。关于此次合作的细节，包括如何参股以及各自的分工，富力地产（02777.HK）与华泰汽车控股的上市公司曙光股份（600303.SH）并未披露相关公告。
不过，此次略显“低调”合作仍然引起了行业的广泛关注。
中国汽车流通协会有形市场分会常务副理事长苏晖告诉证券时报·车资本记者，地产商涉足新能源汽车行业是为了谋求自身的多元化转型，但未来的造车之路并不乐观，同时也将为新能源汽车行业带来一定的冲击，加剧行业竞争。
压力之下倒逼房企转型
据证券时报·车资本记者的不完全统计，从2017起，已有超10家地产企业入局新能源汽车领域，涉及范围包括整车制造、动力电池制造、产业基地或产业园建设、经销商渠道拓展等，计划投资总额已达4000亿元。
地产商为何在近年来扎推入局汽车行业？一位业内人士告诉证券时报·车资本记者，这与地产行业所处的大环境有着密切的联系。
全联车商投资管理（北京）有限公司总裁曹鹤曾向证券时报·车资本记者表示：“过去三四年，我国经济的大基调是去杠杆，其中房地产是尤受宏观调控关注和政策冲击的行业。”
证券时报·车资本记者了解到，去杠杆带来的流动性紧缩容易导致风险偏好快速下降、信用供给收缩、债务违约风险等，而这也将为房地产行业带来一定的压力。
一位业内人士称，未来房地产政策不会放松，地产行业已渐近告别暴利增长时代。
日前，中国恒大（03333.HK）披露了2019年上半年盈利预警，预期净利润较上半年同期下降49%，其中核心业务净利润预期较去年同期下降约45%。
一位不愿具名的知情人士告诉证券时报·车资本记者，恒大上半年净利的下滑，暴露了地产行业告别高增长的信号，未来地产商如果依靠简单的规模扩张，是很难获得高利润的，因此探寻新的盈利模式，进行多元化布局，成为了地产企业抗压的重要渠道。
据悉，近年来，诸多房地产巨头所投资的领域已非常宽泛，包括矿产、酒类、娱乐、体育、长租公寓、旅游、快销品等各行各业。而目前，新能源汽车产业则成为地产商扎堆投资的“热点”领域。
产业蛋糕巨大自带引力
“地产商扎推入局新能源汽车行业，无非是围绕着三方面展开，即技术方向、政策和土地。”一位业内人士告诉证券时报·车资本记者，当前新能源汽车行业正处于风口期，行业本身自带吸引投资的引力。
该内部人士还向证券时报·车资本记者透露道：“新能源汽车的发展已是大势所趋，伴随着产业成熟度的提高，这个领域也将逐渐面临收紧和洗牌的局面，因此地产商都是抱着非常紧迫的心态加紧布局汽车行业的。这一点，从恒大的布局脚步就能窥之一二。”
2018年7月，恒大健康发布公告，正式入主美国新能源汽车公司法拉第未来。入股后双方的合作进展得并不顺利，多次在控制权方面发生博弈，并因此引发了仲裁。
与此同时，中国恒大还以144.9亿元成为了广汇汽车的第二大股东，获得其40.96%的股权。
内部人士称，恒大之所以重金投入新能源汽车领域，且在行业各个细分领域均进行投资，是因为这块蛋糕足够大。
根据公安部官网显示，截至2019年6月底，全国机动车保有量达3.4亿辆。在新能源汽车方面，我国新能源汽车保有量达344万辆，占汽车总量的1.37%；与去年同期相比，增长72.85%。其中，纯电动汽车保有量为281万辆，占新能源汽车总量的81.74%。
“新能源汽车代表着中国制造产业的战略方向，符合政策支持的大方向。基于这个角度进行投资，也会受到地方政策的支持，在某种程度上更加便于地产商扩大规模、获得土地。”该内部人士称。
对此，苏晖认为，国家鼓励发展实体经济，新能源汽车行业又是战略新兴产业，是重点鼓励和支持的行业，因此地产企业入局汽车行业属于恰逢其会，符合企业自身谋求多元化转型的需求。
此外，也有行业专家认为，“汽车+地产”的模式，利于打造具备特色的汽车小镇，实现共赢效应。
尤其是在一些汽车产业较为发达的省份，大多数产业园与城市相对割裂，存在一定的“城市病”问题，如果地产商介入，有利于加强产业与城市的融合。例如，碧桂园就看中了汽车小镇的发展模式，于2017年在广州佛山顺德开始兴建新能源汽车小镇。
跨界难度大问题逐渐暴露
对于地产商的入局，部分业内人士认为，这将利好于行业发展，同时由于部分地产商的介入并不仅仅是投资行为，还会充分参与到造车的运营中，这将进一步促进行业的技术变革。
曹鹤告诉证券时报·车资本记者，大量资本介入肯定是好现象，可以将我国汽车产业变革的进程大大缩短。
而另外一部分行业专家则提出了风险提示，认为地产商的跨界，虽然能带来巨大的资本和新鲜血液，却在一定程度上加剧了新能源汽车行业的激烈程度，使得行业竞争更加激烈残酷。
苏晖认为，地产企业到不熟悉的新能源汽车领域跨界，有许多难以想象和不可逾越的困难，目前，地产企业造车大多数属于起步阶段，产品都还未面世，未来的造车之路不容乐观。
“造车不是‘躺着赚钱’，要真正‘弯下腰去’，不是所有的地产商都能完成这样的转型。”一位业内人士告诉证券时报·车资本记者，目前来看，地产商入局汽车行业并非一帆风顺，不仅进展缓慢，也遭遇了一些质疑。
据悉，自宝能入股观致后，已有80%的经销商反应门店并不赚钱，销售情况并无明显好转。2018年，万通地产拟以31.7亿元收购星恒电源，曾遭遇了上交所的问询，据悉，随后万通地产发布公告称终止了此次收购。
而近期富力集团参股华泰汽车的项目，也在行业内引发深度讨论。
有业内人士分析称，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，截止2019年3月底，富力的资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2个百分点。在这种背景下“负重”入局新能源汽车行业，很难判断其未来的前景。
该业内人士称，虽然新能源汽车行业的蛋糕巨大，但不排除地产商有跟风投资的可能，因此面对地产商扎堆入局新能源汽车行业的现象，行业内需要冷静判断，相关企业也需要合理评估风险性。
附录：部分地产商投资新能源汽车项目梳理
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